境外客户欲收购境内公司A名下的房产，客户委托我们对目标房产进行法律尽职调查。了解交易背景时得知，本次交易的架构为：A公司先以其名下房产出资设立B公司，然后再由境外客户收购B公司的股权。理由是：如此，可节省不菲的土地增值税。那么，土地增值税到底是何方圣神，竟值得交易如此迂回曲折？

 

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修订），房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（下称“转让房地产”）并取得收入，应就其转让房地产所得的增值额征收土地增值税。

根据土地增值税暂行条例及其实施细则，土地增值税按超率累进税率计算，公式为：土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

 

土地增值税四级超率累进税率表

级别	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%至100%的部分	40	5
3	超过100%至200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

 

在房产都炒成爆米花的年代，这个土地增值税分分钟就是一个小目标啊。因此，适当的税务筹划还是很有金钱的必要的。

企业以房地产出资可以免征土地增值税？

可，也不可。

根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

也就是说，非房地产开发企业改制重组时以国有土地、房屋进行投资，暂不征收土地增值税，在一定程度上和一定时间范围内，实现税收的优化。

 

那么，房地产开发企业以其开发的房地产出资呢？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），对房地产开发企业的非直接销售和自用房地产的收入确定如下：

 

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

 

也就是说，房地产开发企业用其开发的房地产出资设立企业，视为销售该等房地产，仍需缴纳土地增值税。

以转让股权名义转让房地产税务局的态度

 

国税函[2000]687号

早在2000年9月，国家税务总局就作出了《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号），内容摘要如下：

广西壮族自治区地方税务局：
　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

 

国家税务总局

2000年9月5日

 

国税函[2009]387号

2009年7月17日，国家税务总局作出《关于土地增值税相关政策问题的批复》（ 国税函[2009]387号）如下：

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。

鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。

因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

 

国家税务总局

2009年7月17日

 

国税函〔2011〕415号

2011年7月29日，国家税务总局作出《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号），如下：

天津市地方税务局：

你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。
       经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

 

国家税务总局

2011年7月29日